En Mayo del 2002, el diario Los Angeles Times publicó una nota que decía: “Considerando el limitado stock de viviendas y los altos estándares de otorgamiento de créditos hipotecarios, no hay ningún riesgo de colapso en la Industria inmobiliaria”.¿Suena familiar? Bueno, todos sabemos lo que pasó después.
Por otro lado, en junio de este año un titular de diario en Chile decía “Banco Central pone una nota de cautela sobre sector inmobiliario”, esto a la luz del reciente y rápido incremento del precio de las viviendas en algunas comunas de Santiago. En su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) el BC advertía que en algunas comunas, el precio habría registrado un aumento mayor al observado históricamente.
Esto rápidamente encendió las alarmas de una “Burbuja Inmobiliaria” e hizo recordar a todos los chilenos la reciente debacle del sector inmobiliario en Estados Unidos y Europa. Los temores de que una “exuberancia irracional” o una ola especulativa estén impulsando precios artificialmente altos, motivaron a muchos jugadores de la industria a salir a aclarar, o a tratar de aclarar, las proyecciones futuras.
Aumentando aún más la confusión, hay casi tantos analistas que confirman las señales de burbuja, como aquellos que la descartan.
Ya sea por ola especulativa, por ejemplo, inversionistas individuales que compran 100% apalancado en espera de aumentos del valor del activo superiores al costo de financiamiento o por exuberancia irracional, como la gente que tiene perspectivas positivas de sus ingresos personales y que se endeuda más allá de lo razonable por vivir en un determinado barrio, lo cierto es que los precios de la superficie en Santiago están en su peack histórico. Si es cuestión de burbuja o un fenómeno estructural, eso está por verse.
Con esto en mente, ¿qué óptica podría aplicar un inversionista “de a pie” para decidir si entra a este juego o no?
¿Qué tal si asumimos que un activo inmobiliario no es distinto a cualquier otro activo líquido disponible en el mercado? Por ejemplo, la “acción” de una compañía que se transe en bolsa.
Una de las primeras cosas que haría un inversionista, antes de comprar una acción, es calcular la razón Precio/Utilidad de la misma que está pensando adquirir. De esa manera, se podría tener una primera impresión de si la acción está barata o cara.
Hoy la razón Precio/Utilidad de la bolsa Chilena (IPSA) está en el orden de las 17 veces y su promedio histórico en torno a 22 veces, es decir, un inversionista, en base sólo a los dividendos de la empresa cuya acción está comprando, tardaría 22 años en recuperar la inversión. Esto, sin considerar las ganancias de capital, lo que podría disminuir el período de recuperación de inversión.
En el caso inmobiliario la acción es la casa o departamento, el precio es su costo de adquisición y administración, lo que incluye el valor, contribuciones, costo de vacancia, remodelación, etc. y la utilidad es el arriendo que cobra el dueño de la “acción”.
Si uno lo mira así, y compara el precio de la superficie y su respectivo arriendo, constata que comunas como Santiago y San Joaquín registran un ratio P/U de 36 veces, siendo las más caras de la Región Metropolitana. En el rango medio están Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea y Providencia con un ratio P/U de 25, 22, 20 y 19 respectivamente. Comparado con el IPSA, todas estas comunas representarían activos caros, incluso ajustado a riesgo.
Un buen ejemplo es lo ocurrido en USA en los años previos a que reventara la burbuja inmobiliaria. En el año 2005 el ratio P/U de casas en la zonas de San Francisco, Nueva York y San Diego, zonas de alto atractivo inmobiliario, era 34, 25 y 29 respectivamente. En ese año el índice S&P 500 bordeaba un ratio P/U de 18 veces. Cuando reventó la burbuja, esos múltiplos cayeron a 12 veces en promedio.
Entonces, ¿hay o no hay burbuja?
En base a estos números uno podría concluir que los precios actuales se deben a una exuberancia irracional (“quiero vivir en Vitacura cueste lo que cueste”) o a una ola especulativa (“voy a apostar al aumento de plusvalía y lo haré con 100% deuda”).
Cualquiera de las dos, parece conservador no participar de esta ola hasta que los precios muestren un comportamiento más alineado con los fundamentos.