Por el riguroso medio de investigación Ciper supimos que en el convenio judicial preventivo del 13 de junio de 2011 de la empresa Wiesner S.A. se le mandató al síndico de quiebras Chadwick que “efectuara los trámites administrativos necesarios para modificar el uso de suelo de los inmuebles que forman parte de la masa de activos a fin de mejorar su valoración comercial” (sic).
Estamos hablando del negocio inmobiliario del matrimonio Dávalos-Compagnon en tierras rurales de la comuna de Machalí, 6ª Región del Libertador Bernardo O”Higgins, operación comercial que dio sus frutos exclusivamente porque Andrónico Luksic, accionista controlador del Banco de Chile, así lo decidió.
Todos sabemos que este caso ha tenido una importante connotación pública y sus detalles se están conociendo ahora solo porque la empresa Caval se negó a pagarle una comisión de $ 200 millones a un gestor de reuniones quien, para apremiar a dicha compañía, fue a la revista Qué Pasa la que publicó sobre la marcha un encendido reportaje. De ahí en adelante todos conocemos las consecuencias políticas.
Está claro que los terrenos urbanos tienen precios de mercado bastante más subidos que los terrenos rurales o agrícolas y por ello siempre los propietarios de los primeros desean que las autoridades competentes modifiquen sus usos de suelo porque así se produce automáticamente una plusvalía, tal como quedó establecido en el convenio judicial mencionado en el primer párrafo.
Quienes deciden estas materias son aquellos funcionarios que ejercen el poder político en las distintas regiones del país, en conjunto con los Secretarios Regionales Ministeriales (Seremis) de Vivienda y Urbanismo, aunque quienes actúan tras bambalinas son aquellos que ejercen el cargo de ministros de Vivienda y Urbanismo.
Administrativamente son los Intendentes de las 15 regiones y los Consejeros regionales los que aprueban este tipo de cambios en las reglas del juego y los solicitantes de las modificaciones en los Planes Reguladores Intercomunales son los privados que, con expresiones muy comedidas, les hacen notar a las autoridades de turno que, para mejorar la calidad de vida en las ciudades, es indispensable que su predios sean urbanos. Jamás de los jamases dirán que sus peticiones obedecen a ganar más dinero.
También las municipalidades apoyan esos cambios, siempre con un lenguaje vistosamente pulcro con argumentos muy graves y técnicos que generalmente son aceptados por los Gobiernos Regionales y así se han creado incalculables fortunas privadas a través del tiempo porque en Chile no existe una legislación que contemple la captura parcial a favor del Estado de las plusvalías que se generan con esas decisiones administrativas. En el caso de Caval no prosperó el cambio de uso de suelo.
En la región Metropolitana, desde que está vigente en 1994 el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento normativo urbano que promovía el crecimiento habitacional a través de la densificación, contradiciéndolo, se han aprobado varias expansiones horizontales con sus respectivos cambios de usos de suelo por decenas de miles de hectáreas, sin que los beneficiados patrimonialmente hayan sido sometidos al escarnio público, ello porque todos esos cambios pasaron piola.
El negocio de Caval era por simples 44 hectáreas y al hacer esta comparación no estamos justificando su práctica, solo estamos evidenciando que por no tener una legislación apropiada se cometen este tipo de ganancias mal habidas.
Sin ir más lejos, con la clausura del aeropuerto Los Cerrillos, para dar paso a la Ciudad Parque Bicentenario, se eliminará el cono de aproximación de unas 2.000 hectáreas cuyos propietarios tienen restricciones para construir edificaciones en altura. Este vasto territorio está normado en el artículo 8.4.1.3 del mencionado PRMS, el que fija una limitación en términos de intensidad de ocupación de suelo. En efecto, cita textual “en esta zona se delimita el espacio aéreo necesario para las operaciones de las aeronaves” y ahora debido al cambio normativo esta zona será apta para densificar.
Sobre la decisión de cerrar ese aeropuerto, aunque no tenga relación con las utilidades derivadas de los cambios de usos de suelo, es conveniente recordar que en el informe “Operación Cerrillos: entre el relleno y el fragmento”, del arquitecto, urbanista y académico Jonás Figueroa, publicado en el libro “Hacer Ciudad”, se alude al canal de ventilación del SO al NE de Santiago, pues: “…la gigantesca cuña de suelo formada por las áreas de protección y el cono de aproximación de tráfico aéreo constituye el único corredor de vientos de baja altura que ventila la ciudad es necesario abundar que las pistas de hormigón del aeropuerto actúan como una gran placa radiante de los rayos solares que provoca por convección, el movimiento vertical del aire”.
Aludimos a este hecho concreto, ya que se taponará para siempre ese corredor de vientos, lo cual es contradictorio con las políticas ambientales que intentan corregir la mala calidad del aire que tenemos en esta región.
Volviendo al asunto del convenio judicial, en el cual se reconoció que había que hacer lobby ante los agentes públicos sectoriales para modificar el uso de suelo de las 44 hectáreas rurales en Machalí, el síndico de quiebras con su equipo de colaboradores contrataron a unos expertos de la UDI para que hicieran ese trabajo contra el pago de cuantiosos honorarios, los cuales fueron pagados por adelantado.
En los próximos días el fiscal a cargo de la investigación formalizará a unos cuantos hombres y mujeres que, aprovechando sus buenos contactos, hicieron un excelente negocio a pesar de que el ambicionado cambio en el Plan Regulador Intercomunal no se produjo.