No todos coinciden a la hora de definir si se está generando una burbuja inmobiliaria en nuestro país, pero sí hay consenso entre los expertos para reconocer que los precios han subido significativamente y lo seguirán haciendo, producto también del alza en la demanda.

Así lo dicen los números entregados recientemente por la Cámara Chilena de la Construcción, quien destacó el crecimiento de un 23% en el mercado de ventas de departamentos y viviendas nuevas en el Gran Santiago, lo que marca el punto más alto en los últimos 12 años.

Durante 2013 y 2014 se entregarán más de un millón y medio de metros cuadrados de oficinas, cifra record en la producción de este tipo de construcción. Antecedentes que se suman e influyen a la hora de tomar una decisión, sobre todo si es algo tan trascendental como adquirir una vivienda o local comercial.Un importante paso que significa una de las mayores inversiones que se realiza a lo largo de la vida y por eso hay que tomar precauciones que evitarán que este evento se transforme en problema difícil de resolver.

A la hora de la visita

La primera impresión es lo más importante. Hay que aprovechar al máximo la visita que realice a la casa o local comercial. Instalaciónes de luz, agua y gas son detalles que parecen casi obvios pero que muchos olvidan. No olvidar medir las habitaciones, ya que muchas veces, cuando están desocupadas, dan la impresión de más amplitud de lo que realmente tienen y después hay que organizarlas de forma diferente a lo pensado.

No hay que olvidar mirar todas las habitaciones y si es posible, tener el consejo de un especialista, ya que pueden existir problemas estructurales en la construcción o inconvenientes como termitas,los que detectados de forma tardía pueden generar un gasto significativo para el comprador.

El barrio

Nunca está demás pedir algo de ayuda a los vecinos. Datos acerca de la seguridad, la convivencia, animales cercanos o el trasporte público, son claves para tomar una decisión acorde a las necesidades del comprador.

En el caso de un departamento u oficina hay tener claro los gastos comunes, si funcionan correctamente los servicios básicos, la relación con los vecinos y algunas normas internas como el permiso de tener animales son factores a considerar a la hora de tomar una decisión.

Chequear el historial

Aunque la principal recomendación que de seguro evitará todos los dolores de cabeza posibles, es contratar a un experto como un corredor de propiedad que se encargue de todo el trámite legal y papeleo, nunca está demás hacer las consultas respectivas en el Conservador de Bienes Raíces.

Algunas de las consultas más importante son conocer el historial de deudas, si mantiene una hipoteca o está en prenda por alguna razón .

También es recomendable comprobar el número de titulares que tiene la propiedad. Si es un matrimonio ambos deberán firmar el contrato, al igual sucede si la vivienda pertenece a varios hermanos, es una posibilidad que hay que tomar en cuenta, ya que si uno de los copropietarios no está de acuerdo o no firma por alguna razón, el trámite no podrá ser realizado por completo.

Contrato de compra y venta

Este documento es muy importante para asegurar la compra y que no haya cambios de última hora. De esta forma se acordará un monto entre ambas partes por si alguna de ellas desiste del negocio, evitando salir perjudicado por concepto de reserva. La cantidad puede variar según se pacte en cada caso, pero muchas veces se establece el 10% de la compra total.

Es un contrato privado en el que no es necesario que intervenga un notario, pero tiene valor legal y vincula a las dos partes. Debe incluir las cláusulas que pacte tanto el comprador como el vendedor y no hay que dar nada por supuesto, todo debe quedar por escrito.

Cinco pasos básicos que harán la diferencia al momento de tomar una de las decisiones más importantes en materia financiera, algunos buscan una casa para toda la vida, otros un local u oficina apropiados para un buen negocio. Por eso es mejor ser precavidos y cerrar un trato conveniente para todas las partes.

Burbuja inmobiliaria. La expresión surgió tras la advertencia que hizo el presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara cuando alertó sobre los riesgos de los altos costos de las propiedades y dijo que de persistir los elevados precios, especialmente en Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura, esta área podría verse afectada si la crisis global lleva los valores a la baja.

Sin embargo algunos de los actores claves para determinar el valor comercial de una propiedad, ya comienzan a descartar por completo un alza injustificada de precios, a pesar de que el valor del alquiler se incrementó sobre el 30%. Si analizamos un poco el tema podemos ver que el mercado está bastante equilibrado y que la demanda no ha sido artificial.

A simple vista donde se aprecian las principales alzas es en el sector oriente de Santiago como Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea. En estas comunas se pueden encontrar arriendos de más de $600 mil pesos, los mismos que hace 5 años no alcanzaban los $250 mil.

Esto se traduce en que han aumentado un promedio de entre 7% y 10% anual, pero aquí están interviniendo varios factores. Uno de ellos es una corrección de precios poscrisis y posterremoto, además de ser las comunas del segmento ABC1, con escasa oferta ante la demanda creciente.

Aunque algunos argumentan que si el precio supera el aumento del 30% significa alerta amarilla, en algunos sectores se justifica. Esto pasa, por ejemplo, con los alquileres de viviendas usadas -principalmente en la zona oriente, como la comuna de Ñuñoa – donde el alza fluctúa entre 20% y 30% respecto de 2011. Esto se genera principalmente por el aumento en el precio de los inmuebles nuevos, ya que comprar también hoy es mucho más caro. Pero además aquí tenemos el factor del transporte, la construcción de la futura Línea 4 del Metro, que ha revalorizado propiedades, en algunos casos en 40% y hasta 50%.

Otro factor que ha sido relevante es la escasez de suelo urbano. Si bien los planes reguladores en los últimos años han adoptado algunas ampliaciones de sus radios urbanos, el crecimiento de la demanda ha sido mayor y, en consecuencia, el suelo urbano hoy es un bien más escaso.

Para el Instituto de Tasaciones de Chile, el aumento de los insumos de la construcción y la escasez de mano de obra especializada también han favorecido el alza de precios. El valor de un inmueble está definido por la sumatoria del valor del suelo, de la edificación, el valor de los elementos complementarios, el valor agregado de los equipamientos del sector y el stock disponible.

De todas formas hay que tener en cuenta que si bien aún no se justifica el concepto de Burbuja Inmobiliaria, ni una señal de alarma en el corto plazo, sí hay que poner atención al desarrollo de este escenario. Puede llegar un momento en el que se terminen los compradores de la mano de este crecimiento explosivo y constante de los últimos años.

En general también hay factores externos que inciden en estos números, la solidez del mercado laboral chileno, el alto crecimiento económico en el primer semestre del año, el descenso de la tasa de desempleo hasta el 6,5 % y el incremento de los salarios, son algunas de las causas que se pueden sumar.

En conclusión, y por ahora, este tipo de factores, más la necesidad de terrenos hará que los precios continúen esta tendencia como está o incluso algo mayor.

Por eso a la hora de arrendar un bien raíz se deben tomar las medidas de precaución desde el comienzo, ya que una vez hecho el trato, los problemas pueden llegar a ser muy engorrosos. Pero no hay que entrar en pánico porque siempre existen alternativas para recuperar la propiedad de un arrendatario que no quiere pagar.

El principal conflicto para los arrendadores es cuando el cliente se trasforma en el problema, siempre está latente el riesgo de que el arrendatario se atrase en su pago, haga mal uso de la propiedad, no pague la renta o simplemente no quiera dejarla si le es solicitada.

Muchas veces esta situación lleva a un trámite legal largo que implica una inversión y un mal rato que, por supuesto, es preferible ahorrase. Por eso el consejo para quien esté pesando en arrendar es que, siempre es mejor “prevenir que lamentar”. Para eso hay que tomar ciertas precauciones que le pueden evitar muchos dolores de cabeza.

La primera y quizá la más importante recomendación, es que siempre es más seguro dejar este trámite en manos de un experto, es decir, de un corredor de propiedades serio, establecido y ojalá socio del gremio, ya que estas empresas cuentan con todo el aparataje, procedimientos técnicos y experiencia para evitar este tipo de situaciones.

Por eso lo primero es encargarse de evaluar al arrendatario, tanto en su solvencia económica, donde idealmente éste debe tener un ingreso entre 3 y 4 veces el valor del arriendo, como en su estabilidad laboral. Cuando los ingresos no son del todo tranquilizantes, se puede complementar con los ingresos de la pareja, por ejemplo, que en tal caso, ambos deben aparecer como arrendatarios.

Otra recomendación del experto para asegurar que el contrato se cumpla, es pedir un aval, que si bien es más tranquilizante, estos también deben evaluarse.

Una corredora de propiedades seria, no sólo se preocupará por ganarse una comisión en el arriendo, sino que por entregar un buen arrendatario a su cliente, hará un análisis completo que permita tener una idea clara de si es un potencial inquilino moroso o no.

Al parecer, saber elegir al inquilino es la mejor herramienta de prevención, pero ¿qué hacer si de todas maneras se desarrolla una deuda y queremos recuperar la propiedad?

Ante esta pregunta la mejor opción es siempre contar con una Administración de Arriendo garantizada que consiste en la administración de la propiedad donde el corredor sigue pagando al propietario el arriendo, y se hace cargo de los costos legales y otros hasta sacar de la propiedad al arrendatario moroso.

La recaudación mensual de las rentas de arrendamiento de las propiedades será liquidada mensualmente el día 10 de cada mes, independiente de que el pago no se realice en la fecha pactada, deduciendo de ella la comisión de administración y los gastos incurridos por cuenta del propietario.

Ahora que la Cámara de Comercio de Santiago ha creado una nueva herramienta que publica a quienes tienen deudas pendientes con arrendatarios anteriores (Datarenta) puede ser un instrumento más para que el propietario analice a sus futuros inquilinos.

Sin embargo, esta base de datos sólo se utilizará con una autorización previa de quien aparezca en esta lista y no muchos son los que se dan el tiempo para buscar este tipo de información.

Es una cifra muy baja tomando en cuenta la gran construcción de edificios comerciales que se realiza en estos sectores.

Para tener una referencia, la baja histórica se dio entre 2007 y 2008, cuando el indicador de vacancia de oficinas llegó al piso de 0,31%.

Además, la cifra de este primer trimestre 2012 representa una caída respecto del 2,25% que había en diciembre de 2011 en esta misma medición.

La respuesta a esta situación está en la falta de oferta, pues entre enero y marzo de este año no se computó el ingreso de ningún tipo de producción en Santiago: literalmente cero metros cuadrados ingresados de las oficinas clase A+ y A; es decir, las de mayores estándares: plantas libres, climatización por piso, diseño, antigüedad máxima de 15 y 25 años respectivamente, entre otras características.

Por supuesto que este escenario genera un alza en el precio del metro cuadrado en estas comunas, 58,61 UF el metro cuadrado es el valor promedio de venta en oficinas clase A+/A. Y en promedio arrendar una de estas oficinas, hoy puede llegar a costar 0,50 UF el metro cuadrado.

Ahora bien, la situación podría cambiar a lo largo del año, tomando en cuenta que en los próximos meses debieran ingresar 11 proyectos nuevos.

Para este año tendrían que sumarse a la oferta seis proyectos en Las Condes, tres en Santiago Centro, uno en Providencia y uno en Vitacura.

Por ejemplo, Parque Titanium Torre 1, Nueva Apoquindo Torre 3, el edifico de Deloitte, Nueva Las Condes 6000, Territoria El Bosque, incluso una de las torres del complejo Costanera Center, aunque no la mayor de 300 metros (agendada para abril de 2013), sino que la torre 4, prevista para el cuarto trimestre de este año.

Sin embargo la puesta en marcha de estos nuevos proyectos puede significar un aumento en la oferta de arriendos, pero no así en las ventas de oficinas. Un dato muy importante a tener en cuenta en este escaso mercado.

Lamentablemente la lenta implementación del Plano Regulador PRMS 100, provocará que en varias zonas del sector oriente, dentro de seis años, se acaben los paños disponibles.

Los sitios son escasos, y la demanda por los terrenos ha elevado los valores en más de un 50% desde el año 2008.

Para ser más claros, en la zona de Nueva Costanera y Alonso de Córdova en la comuna de Vitacura, el precio promedio de los terrenos subió de 24 UF/m² a 39,87 UF/m² en los últimos años.

Esto se debe al importante polo comercial que se ha afianzado en el lugar. En este ámbito, el futuro se vuelve incierto, porque la lentitud del plano regulador de la capital hace que el terreno edificable de Santiago se vea fuertemente reducido y los precios van a seguir al alza.

Para hacerse una idea, la comuna de Las Condes fue beneficiada con la extensión de la línea uno del metro hasta la estación Los Dominicos, lo que provocó un alza promedio de 53,6% en el precio de los suelos, entre las calles Manquehue y Vespucio.

En tanto en la zona del Estadio Italiano, ahora a pasos de la estación Manquehue, hubo un alza de 48%. También se registró un aumento de precios del suelo del sector de Américo Vespucio, entre las avenidas Nueva Costanera y Kennedy en Las Condes, donde los terrenos cuestan aproximadamente un 50 % más.

Peor aún es el caso de los barrios industriales, en que los precios han subido hasta un 80%.

En este sentido el plano regulador ha sido mezquino, es urgente que las organizaciones estatales den mayores facilidades para agilizar la incorporación de nuevas áreas para uso industrial.

Un botón de muestra: lo que antes era una villa residencial en Las Condes, compuesta por blocks y una cancha de tierra, ahora es un corredor empresarial consolidado.

En ese sentido, y específicamente el barrio Nueva Las Condes es un ejemplo de transformación urbana, donde casas y departamentos habitacionales han dan paso a grandes edificios de cristal y centros empresariales en crecimiento.

Esta transformación ha implicado diferentes cambios en el sector, sobre todo, y de manera drástica, en lo relacionado con el precio del suelo.

Esto por cuanto, la cercanía con importantes torres corporativas, la llegada del metro, las dinámicas de crecimiento de la ciudad y la ubicación, produjo que se fortaleciera el desarrollo inmobiliario del sector, elevando rápidamente el precio del terreno.

Claramente Nueva Las Condes y sus alrededores se ha consolidado como uno de los grandes centros de oficinas de Santiago. El sector ha aumentado progresivamente el precio de su suelo con cifras (y transacciones) realmente históricas, fluctuando entre 60 y 100 UF el metro cuadrado, lo que hace algunos años no superaba las 25 UF el metro cuadrado.

En los últimos 24 meses, los precios de estos terrenos, al igual que el de las casas, departamentos y oficinas del mercado inmobiliario, han crecido de manera violenta.

Sin embargo, considero que es un ajuste de precios que debió haberse dado de manera mucho más gradual en el tiempo, como es normal en otros mercados.

Los valores de inmuebles estuvieron estancados largos años y se produjo el ajuste de forma bastante agresiva.

Ahora, es muy probable que esta realidad siga sucediendo, mientras no se realicen modificaciones significativas a los planes reguladores, que permitan crear nuevas zonas con mayor altura o nuevos terrenos de expansión.